Eigenbedarfskündigung nach Trennung

Nach Ihrer Trennung vom Ehepartner brauchen Sie eine eigene Wohnung. Sind Sie Eigentümer oder Miteigentümer einer eigenen Wohnung und haben diese an Dritte vermietet, können Sie das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs auch dann kündigen, wenn Sie die Wohnung vor weniger als drei Jahren gekauft haben und jetzt selbst beziehen möchten.

Neues Urteil des Bundesgerichtshofs

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr klargestellt, dass auch getrenntlebende oder geschiedene Ehepartner mietrechtlich derselben Familie angehören und deshalb das Recht haben, ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs vor Ablauf einer dreijährigen Sperrfrist zu kündigen (BGH, Urteil vom 2.9.2020, Az. VIII ZR 35/19). Das Urteil entscheidet eine lange diskutierte Streitfrage. Sind Sie also nach Ihrer Trennung oder Scheidung auf die Nutzung des eigenen vermieteten Wohnraums angewiesen, haben Sie nunmehr gute Karten, den Mieter kündigen und die Wohnung selber beziehen zu können.

Dabei ist wissenswert, dass das Bundesverfassungsgericht (WuM 2004, 80) im Hinblick auf Art. 14 Grundgesetz das Besitzrecht des Mieters an seiner Mietwohnung gegenüber dem Eigentumsrecht des Vermieters als gleichwertig anerkannt hat.

Wie war der Sachverhalt?

Ein Ehepaar hatte im Jahr 2015 gemeinsam eine Wohnung gekauft. Die Wohnung war vermietet. Das Ehepaar lebte bereits seit 2013 getrennt und wurde 2016 geschieden. Im Jahr 2017 kündigte das Ehepaar das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Der Eigenbedarf wurde damit begründet, dass die Ehefrau mit den beiden Kindern und ihrem neuen Lebensgefährten in die Wohnung einziehen möchte.

Die Mieter verwiesen auf die Vorschrift des § 577a Abs. Ia Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach kommt nach der Veräußerung und dem Erwerb von vermieteten Wohnräumen eine Kündigung erst nach Ablauf von drei Jahren in Betracht, wenn der Wohnraum an mehrere Erwerber veräußert wurde. Da die Kündigung durch das Ehepaar als neue Eigentümer im Fall des BGH erst zwei Jahre nach dem Erwerb der Wohnung erfolgte, erschien die Kündigung im Hinblick auf die Dreijahre-Sperrfrist fraglich.

Aber: Die Frist gilt allerdings dann nicht, wenn die Erwerber derselben Familie angehören (§ 577a Abs. Ia Nr. 1 Satz 2 BGB). Daraus ergab sich die Frage, ob ein Ehepaar, das getrennt voneinander lebt oder bereits geschieden ist, trotz Trennung und Scheidung noch immer derselben Familie angehört und sich deshalb auf die Ausnahmevorschrift berufen und eine Eigenbedarfskündigung geltend machen kann.

Wie urteilte der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof betrachtete die Kündigung als wirksam. Das Ehepaar musste die dreijährige Sperrfrist nicht einhalten. Grund war, dass Ehepartner auch nach der Trennung und nach der Scheidung noch immer derselben Familie angehören.

Der BGH stellte dabei auf die Regelung über ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen ab. Ein Ehepartner hat bei Rechtsstreitigkeiten ein Zeugnisverweigerungsrecht. Dieses nimmt auf die persönliche Nähe zum Partner Rücksicht und besteht unabhängig davon, ob eine solche persönliche Beziehung noch immer besteht.

Damit gelten auch diejenigen Personen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht, als Familienangehörige im Sinne des Mietrechts. Zugunsten von Familienangehörigen kann im Regelfall problemlos eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden. Als Familienangehörige gelten dabei auch Ehepartner, wenn sie getrennt voneinander leben, der Scheidungsantrag eingereicht ist oder die Scheidung gerichtlich bereits ausgesprochen wurde. Der geschiedene Ehepartner gilt also unabhängig vom Fortbestand der Ehe als Familienangehöriger und braucht die Sperrfrist für die Kündigung von Wohnraum nicht zu berücksichtigen.

Nehmen Sie die Eigenbedarfskündigung ernst

Sind Sie selbst Eigentümer oder Miteigentümer Ihrer vermieteten Wohnung, gehören Sie zweifelsfrei zum begünstigten Personenkreis. Sie haben dann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn Sie die Räumlichkeiten als Wohnung für sich selbst oder eben für Familienangehörige benötigen (§ 573 BGB). Die Gründe für ein solches berechtigtes Interesse müssen Sie im Kündigungsschreiben an den Mieter möglichst im Detail mitteilen.

Ihr Interesse, die Wohnung für eigene Zwecke nutzen zu wollen, muss ernsthaft begründet sein. Sollten Sie Ihre Nutzungsabsichten nur vorschieben, um den Mieter loszuwerden, könnte sich Ihre Eigenbedarfskündigung als unwirksam erweisen. Sie wären dem Mieter schadensersatzpflichtig und müssten die unnötigerweise verursachten Umzugskosten erstatten.

Auch darf der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages noch nicht vorhersehbar gewesen sein. Hätten Sie die Wohnung dann trotzdem vermietet, würden Sie sich mit der Kündigung rechtsmissbräuchlich verhalten und könnten nicht eigenbedarfsbedingt kündigen. Soweit Sie die Situation nicht überblicken können, würde sich empfehlen, die Wohnung allenfalls zeitlich befristet zu vermieten, so dass das Mietverhältnis automatisch ohne Kündigung beendet wird.

Sie müssen Ihren Eigenbedarf nachweisen

Sind Sie rechtskräftig geschieden, können Sie mit dem Scheidungsbeschluss notfalls nachweisen, dass Sie den Bedarf haben, Ihre vermietete Wohnung selber beziehen zu wollen. Ansonsten genügt jedenfalls die ernsthafte Absicht, die räumliche Trennung von Ihrem Ehepartner herbeizuführen und künftig ohne den Ehepartner in der vermieteten Wohnung wohnen zu wollen (LG Heidelberg, Urteil vom 14.12.2012, 5 S 42/12). Steht die Trennung noch aus, müssen Sie Ihre Trennungsabsicht nachweislich belegen können. Können Sie dies nicht, setzen Sie sich dem Verdacht des vorgeschobenen Eigenbedarfs aus.

Im Zweifamilienhaus ist vieles anders

Wohnen Sie mit Ihrem Ehepartner als Vermieter zusammen mit dem Mieter in einem Zweifamilienhaus, können Sie das Mietverhältnis mit dem Mieter auch ohne berechtigtes Interesse, sprich Eigenbedarf, kündigen, so dass es auf die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nicht ankommt. Berücksichtigen Sie allerdings, dass sich die normale Kündigungsfrist (zum Ablauf des übernächsten auf die Kündigung folgenden Monats) um drei weitere Monate verlängert. Sie müssen also eine Kündigungsfrist von insgesamt sechs Monaten einhalten.

Alles in allem

Das Urteil zeigt, dass es zwischen Scheidungsrecht und Mietrecht enge Zusammenhänge gibt. Gerade, wenn Sie in Scheidung leben und auf die Nutzung des eigenen vermieteten Wohnraums angewiesen sind, kann die neue BGH-Entscheidung helfen, Ihre Rechte geltend zu machen. Zieht der Mieter nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht freiwillig aus, müssen Sie den Mieter allerdings auf Räumung des Wohnraums verklagen und das Räumungsurteil notfalls zwangsweise vollstrecken.