Gratis-Infopaket
Scheidungsantrag
Beanspruchen Sie nach Ihrer Trennung oder Scheidung die Mietkaution oder möchten Sie die Forderung Ihres Ex-Partners nach Erstattung der Mietkaution zurückweisen, kommt es darauf an, wem die Kaution gehört. Die Antwort hängt von den Gegebenheiten und davon ab, wie sich die Nutzungsverhältnisse an Ihrer ehelichen Wohnung nach Ihrer Scheidung entwickelt haben. Pauschale Antworten gibt es folglich nicht, verstehen Sie diesen Textbeitrag daher als ersten Einstieg.
Welchen Zweck hat die Mietkaution?
Die Mietkaution sichert Forderungen des Vermieters ab, die während des laufenden Mietverhältnisses entstanden sind und fällig waren, wie beispielsweise Ansprüche des Vermieters auf Zahlung rückständiger Mietzinsen. Auch Schadensersatzforderungen kommen in Betracht, wenn der Mieter Schäden verursacht hat.
Die Mietkaution wird aber vornehmlich mit der Beendigung des Mietverhältnisses relevant. Sie sichert Ansprüche des Vermieters, wenn
- der Mieter Schönheitsreparaturen beim Auszug nicht oder nicht vertragsgemäß vorgenommen hat,
- die Wohnung verspätet zurückgibt,
- sich Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung ergeben
- oder der Mieter die Wohnung beschädigt hat.
In der Praxis ist es meist so, dass der Vermieter die Kaution nach sechs Monaten spätestens zurückgezahlt haben sollte. Eine starre, gesetzliche Frist gibt es jedoch nicht.
Rückzahlung der Mietkaution bei zwei Mietern
Gehen wir vom einfachsten Fall aus: Sie kündigen und ziehen beide aus. Haben Sie den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet und ziehen nach der Kündigung des Mietverhältnisses beide aus der ehelichen Wohnung aus, wird der Vermieter die Kaution erstatten, sofern er die Kaution nicht mit begründeten Ansprüchen verrechnet. Die Frage ist dann, wem die Kaution zusteht.
Ausgangspunkt dafür ist, dass die Mietkaution im Regelfall als Beitrag zum Familienunterhalt zu verstehen ist (§ 1360 BGB). Die Zahlung der Kaution an den Vermieter durch einen Ehepartner oder beide Ehepartner hatte den Zweck, das eheliche Leben in der gemeinsamen ehelichen Wohnung zu ermöglichen.
Die Bewertung gilt unabhängig davon, welcher Ehepartner die Kaution bezahlt hat und insbesondere, ob nur ein Ehepartner allein die Kaution gezahlt hat. Insoweit hätten beide Ehepartner bei Rückzahlung der Kaution durch den Vermieter gleichermaßen Anspruch auf die Kaution. Jeder könnte die Hälfte verlangen. Im Hinblick auf die gesetzliche Regelung des § 430 BGB ist zu vermuten, dass die Ehegatten nach der Scheidung an der Mietkaution jeweils zur Hälfte beteiligt sind (OLG Köln, Beschluss vom 2.5.2016, Az. UF 25 UF 2/16).
Wenn die Kaution vor dem Zusammenzug bezahlt wurde
Anders wäre die Situation zu beurteilen, wenn ein Ehepartner bereits Mieter der Wohnung war und die Kaution bezahlt hat und der Partner danach in die Wohnung eingezogen ist. Dann ist die Mietkaution nicht als Beitrag zum Familienunterhalt zu verstehen, da die ursprüngliche Wohnung erst danach zur Ehewohnung wurde.
Zieht dieser Ehepartner aus, kann er das Mietverhältnis kündigen und vom Vermieter die Kaution zurückverlangen. Sind Sie zu diesem Zeitpunkt verheiratet und ist die Wohnung Ihre eheliche Wohnung geworden, haben Sie Anspruch, das Mietverhältnis zu übernehmen und mit dem Vermieter ein neues Mietverhältnis zu begründen (§ 1568b Abs. I, III BGB). Sie müssten dann Ihrerseits die Kaution bezahlen.
Gut zu wissen: Ist die Mietkaution Zugewinn?
Soweit die Mietkaution als Beitrag zum Familienunterhalt zu verstehen ist, zählt sie nicht als Zugewinn, wenn Sie wegen der Scheidung den Zugewinnausgleich beanspruchen. Unterhalt sind Leistungen, die Sie zum täglichen Leben benötigen und stellen insoweit keinen Vermögenszuwachs dar. Vergleichbar ist, wenn Sie die Einbauküche in Ihrer Mietwohnung übernehmen. Die Übernahme ergibt sich aus der Aufteilung Ihrer Haushaltsgegenstände, die sich nicht gegenseitig als Zugewinn verrechnen lassen.
Szenarien bezüglich der Kaution bei Ausscheiden eines Mieters
Das ist üblicherweise der Standardfall. Der Partner hat die Kaution bezahlt und zieht aus. Am Mietvertrag ändert sich dadurch zunächst nichts. Haben Sie den Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, bleiben Sie auch nach der Trennung und Scheidung gegenüber dem Vermieter in der vertraglichen Verantwortung. Auch der Ehepartner, der auszieht, muss weiterhin die Miete zahlen, sofern Sie untereinander nichts anderes vereinbaren. Insoweit hat auch keiner der Ehepartner Anspruch darauf, dass der Vermieter die Kaution zurückzahlt.
Partner hat Kaution allein bezahlt und zieht aus
Hat der Partner, der auszieht, allein die Mietkaution an den Vermieter gezahlt, gilt diese Zahlung als Beitrag zum Familienunterhalt. Alles, was zum Familienunterhalt beigetragen wird, kann vom anderen Partner nicht zurückverlangt werden (§§ 1360, 1360b BGB).
Partner hat Kaution mitbezahlt und zieht aus
Der Ehepartner kann auch vom Vermieter nicht verlangen, dass die Kaution allein wegen des Auszugs erstattet wird (OLG München, Beschluss vom 25.10.2012, Az. 33 WF 1636/12). Dies gilt unabhängig davon, ob die Ehepartner die Kaution gemeinsam oder ein Ehepartner die Kaution allein gezahlt hat.
Partner hat Kaution bezahlt und der andere setzt das Mietverhältnis fort
Auch wenn der Ehepartner die Kaution allein gezahlt hat, kann er die Kaution vom Vermieter nicht erstattet verlangen. Er kann diese auch vom Ehepartner nicht verlangen, wenn der Ehepartner das Mietverhältnis alleine fortsetzt (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 14.11.2017, Az. 19 UF 32/17). Auch hier gilt die Kaution als Beitrag zum Familienunterhalt, der eine abweichende rechtliche Bewertung wegen der Trennung und Scheidung ausschließt.
Partner hat Kaution bezahlt und der andere begründet neues Mietverhältnis
Achtung: Sofern der ausziehende Ehepartner den Mietvertrag allein unterzeichnet hat, könnte er/sie die Zustimmung zur Übernahme des Mietvertrages natürlich davon abhängig machen, dass Sie die Kaution übernehmen und ihm/ihr die ursprüngliche Zahlung bei Beginn des Mietverhältnisses erstatten. Insoweit sollten Sie eine einvernehmliche Regelung finden und sich damit die Zustimmung praktisch erkaufen.
Alles in allem
Es ist trotz der Darstellung, welche allgemeinen Regelungen es gibt, kaum möglich, eine Frage wie „Muss Ex Kaution zurückzahlen?“ in wenigen Sätzen zu beantworten. Dazu sind die Eigenheiten der Lebenssachverhalte zu unterschiedlich. Im Zweifel sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen. Nur lässt sich gewährleisten, dass Ihre eventuelle Forderung, mit der Sie die Kaution beanspruchen oder eine Forderung ablehnen, richtig begründet ist.
