Wie Spekulationssteuer beim Hausverkauf nach Trennung vermeiden?

Steht Ihre eheliche Wohnung in Ihrem Eigentum und können Sie die damit verbundenen Belastungen nicht mehr allein schultern, kommen Sie möglicherweise nicht umher, Ihr Eigentum nach der Trennung zu verkaufen. Um zu verhindern, dass Eigenheime spekulativ ge- und verkauft werden, gibt es die Spekulationssteuer. Doch nicht jeder, der in die typische Fallkonstruktion fällt, handelt mit der Absicht, spekulativ Gewinn zu erzielen. Keine Sorge: Es gibt für diese Fälle einige Handlungsoptionen.

Wer muss Spekulationssteuer zahlen?

Verkaufen Sie eine private Immobilie innerhalb von zehn Jahren, nachdem Sie die Immobilie gekauft haben, müssen Sie den Verkaufserlös versteuern. Eine Steuerlast ergibt sich dann, wenn der Verkaufserlös die Anschaffungskosten übersteigt und Sie einen Gewinn erwirtschaften. Diesen Gewinn müssen Sie in Ihrer nächsten Einkommenssteuererklärung angeben und zahlen dann Spekulationsteuer.

Betroffen sind zunächst Eigentümer, die die Immobilie vermietet haben und Mieteinnahmen erzielen. Bei selbstgenutzten Immobilien gelten glücklicherweise einschränkende Regeln. Ausschlaggebend zur Berechnung der Zehnjahresfrist ist immer das Datum des notariellen Kaufvertrages sowie das Datum des notariellen Verkaufsvertrages. Wenn zwischen beiden Zeitpunkten weniger als zehn Jahre liegen, ist ein eventueller Gewinn steuerpflichtig.

Welche Ausnahmen gibt es von der Spekulationssteuer?

Nutzen Sie Ihre Immobilie als eheliche Wohnung selbst und verkaufen die Wohnung vor Ablauf von zehn Jahren, bleibt der Verkaufserlös trotzdem steuerfrei, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Sie haben das Objekt bis zum Verkauf für eigene Wohnzwecke genutzt oder
• Sie haben das Objekt mindestens im Jahr des Verkaufsund in den beiden Vorjahren selbst bewohnt. Dazu reicht es, wenn Sie im Jahr des Verkaufs und im zweiten Jahr davor nur einen Tag in die Immobilie gewohnt haben. Diese Konstellation wird besonders relevant, wenn Sie sich von Ihrem Ehepartner oder Ihre Ehepartnerin trennen.

Praxisbeispiel: Eigenheim verkaufen

Sie wohnen im Eigenheim. Haben Sie bis zur Trennung ununterbrochen darin gewohnt, gibt es beim Verkauf wegen der Trennung steuerlich keine Probleme. Haben Sie sich im Jahr 2021 getrennt, müssten Sie im Hinblick auf die Vermeidung von Spekulationssteuer beim Verkauf des Objekts im Jahr 2021 sowie im Vorjahr 2020 in der Wohnung gewohnt haben. Sind Sie jedoch im Jahr 2021 aus der ehelichen Wohnung ausgezogen und verkaufen das Objekt im Jahr 2022, fehlt es an der Voraussetzung, dass Sie im Jahr des Verkaufs in der Wohnung gelebt und die Wohnung für eigene Zwecke genutzt haben. Erzielen Sie beim Verkauf einen Gewinn, müssten Sie den Gewinn versteuern.

Auszug aus Eigenheim, Verkauf erst im Folgejahr

Das hessische Finanzgericht hatte folgenden Fall entschieden (Urteil vom 30.9.2015, Az. 1 K 1654/14): Der Ehepartner war alleiniger Eigentümer einer Wohnung. Er trennte sich und zog aus. Die Ehefrau blieb mit den gemeinsamen Kindern in der Wohnung wohnen. Da beim Auszug noch keine zehn Jahre vergangen waren, musste er auf den Gewinn Spekulationssteuer entrichten. Grund war, dass er den gemeinsamen Haushalt mit der Ehefrau ausgelöst hatte und die Wohnung im Jahr des Verkaufs nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzte.

Miteigentumsanteil an Ex-Partner verkaufen

Achtung: Die Spekulationssteuer droht auch dann, wenn Sie Ihren Miteigentumsanteil an der Immobilie an Ihren Ehepartner verkaufen. Auch dann kann der Gewinn aus dem Verkauf besteuert werden, wenn Sie im Jahr vor dem Verkauf aus der Wohnung ausgezogen sind.

In einer Entscheidung des Finanzgerichts München (Urteil vom 11.3.2021, Az. 11 K 2405/19) hatte der Ehemann im Jahr 2008 mit seiner Frau ein Einfamilienhaus gekauft, das sie mit dem gemeinsamen Sohn bewohnten. Nach der Trennung zog der Ehemann im Jahr 2015 aus der ehelichen Wohnung aus. Im Jahr 2017 verkaufte er seinen Miteigentumsanteil an seine Exfrau. Da der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgte, sollte er den Gewinn aus seinem hälftigen Miteigentumsanteil versteuern. Schließlich habe er das Haus seit 2015 nicht mehr für eigene Wohnzwecke genutzt.

Die Argumentation des Ehemannes überzeugte das Gericht nicht vom Gegenteil. Er argumentierte, er habe seinen Miteigentumsanteil vor allem im Hinblick auf das gemeinsame Kind an der Exfrau übertragen. Das Kind nutze das Objekt zu eigenen Wohnzwecken. Das Gericht hielt dagegen, dass das Kind das Haus dann alleine hätte bewohnen müssen. Da die eheliche Lebensgemeinschaft der Eheleute aber aufgelöst wurde, galt der Verkauf der Immobilie an die Exfrau als Fremdnutzung.

Expertentipp: Einspruch gegen Steuerbescheid einlegen

Die Entscheidung des Finanzgerichts München wird vom Bundesfinanzhof überprüft (BFH, Az. IX R 11/21). Sollten Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden, empfiehlt sich, gegen einen eventuell bereits ergangenen Steuerbescheid Einspruch einzulegen und auf das Verfahren vor dem Bundesfinanzhof zu verweisen.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf nach der Scheidung umgehen

Ist Ihre Trennung unausweichlich, prüfen Sie für den Fall eines angedachten Verkaufs Ihrer ehelichen Wohnung, ob seit der Anschaffung oder der Errichtung des Objekts nicht bereits zehn Jahre vergangen sind. Ist dies der Fall, entfällt die Spekulationssteuer und Sie brauchen auf einen eventuellen Überschuss beim Verkauf keine Steuern zu entrichten.

Sind jedoch noch keine zehn Jahre vergangen, haben Sie folgende Optionen:

• Möchten Sie auf jeden Fall verkaufen, kalkulieren Sie, ob Sie beim Verkauf überhaupt einen Spekulationsgewinn erwirtschaften werden. Vergleichen Sie die Anschaffungskosten oder die Kosten für den Bau der Immobilie mit dem Gewinn. Bei den Anschaffungskosten dürfen Sie die Kaufnebenkosten berücksichtigen. Ergibt sich kein Überschuss, können Sie das Objekt steuerlich neutral verkaufen.
• Haben Sie Immobilie nach dem Einzug renoviert oder modernisiert, dürfen Sie den Kostenaufwand anrechnen, wenn die Kosten innerhalb der ersten drei Jahre angefallen sind. Sie gelten dann als anschaffungsnaher Herstellungsaufwand. Laufende Schönheitsreparaturen berücksichtigt der Fiskus aber nicht, ebenso wenig Ihre Eigenleistungen.

Expertentipp: Freigrenze von 600 EUR nutzen

Der Verkauf Ihrer selbstgenutzten Immobilie stellt ein privates Veräußerungsgeschäft dar (§ 23 Abs. III S. 5 EstG). Das Steuerrecht gewährt eine Freigrenze von 600 EUR. Sie brauchen den Gewinn also nur zu versteuern, wenn Sie beim Verkauf wenigstens 600 EUR Überschuss erzielen. Der Betrag ist aber kein Freibetrag. Dies bedeutet, dass nicht nur der 600 EUR übersteigende Betrag zu versteuern wäre. Vielmehr wäre der Gewinn in vollem Umfang steuerpflichtig. Verkaufen Sie das Objekt gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner, steht die Freigrenze jedem Ehepartner gesondert zu.

• Sie zögern den Verkauf der Immobilie bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist hinaus. Sie bleiben also in diesem Zeitraum nach wie vor Eigentümer. Soweit der Ex-Partner in dem Objekt wohnt, könnten Sie eine Nutzungsüberlassung gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung oder einen ordentlichen Mietvertrag vereinbaren.
• Möchten Sie das Objekt vor Ablauf der Zehnjahresfrist trotzdem verkaufen, sollten Sie möglichst noch im Jahr des Auszugs den Kaufvertrag notariell beurkunden. In diesem Fall ist die Nutzung zu eigenen Zwecken erfüllt.

Grunderwerbssteuer

Der Kaufpreis im Notarvertrag bestimmt die Höhe der Grunderwerbssteuer. Werden auch Einbauküche, Sauna oder Markise mitverkauft, ohne dass diese im Kaufvertrag gesondert als Bestandteile des Objekts ausgewiesen werden, zahlen Sie auch auf diese Gegenstände Grunderwerbsteuer. Möchten Sie den Anfall der Grunderwerbsteuer insoweit vermeiden, empfiehlt sich, diese Gegenstände im notariellen Kaufvertrag mit einem gesonderten Kaufpreis zu bezeichnen. Achten Sie darauf, dass keine Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Sie überhöhte Kaufpreis angesetzt haben, die offenbar den Zweck hätten, die Grunderwerbsteuer zu ermäßigen.

Grunderwerbsteuer beim Verkauf an den Ehepartner

Verkaufen Sie vor der Scheidung Ihren Miteigentumsanteil oder Ihr Alleineigentum an einer Immobilie an Ihren Ex-Partner, bleibt der Verkauf zumindest grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Verkaufen Sie nach der Scheidung an den früheren Ehepartner, bleibt der Verkauf gleichfalls grunderwerbsteuerfrei, wenn der Verkauf im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung (auch Zugewinnausgleich) nach der Scheidung erfolgt (§ 3 Nr. 5 GrEStG).

Alles in allem

Das Steuerrecht hat viele Stolperfallen. Es empfiehlt sich, dass Sie sich vorher steuerlich oder juristisch beraten lassen. Ist das Kind erst „in den Brunnen gefallen“, ist es oft zu spät. Eine steuerliche oder juristische Beratung zahlt sich insoweit immer aus.